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国 是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底 ，行业格局变动加剧 。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元) ，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题 。
率先经历过完整房地产周期 、经过国际资本洗礼 的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面 ，能提供一些经验和借鉴 。
老牌港资房企新世界发展执行董事 、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国 是直通车采访时表示，在过去50年的发展中 ，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局 、本地化团队以及多元生态圈 是企业成功穿越周期的保障。
独特 的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张 ，追求高周转，但负债高，经营风险大 ；而港资房企则普遍投资保守 、速度慢、项目开发周期长 。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商 ，也不 是单纯 的本地发展商”。
2021年1月 ，新世界中国将总部从香港搬到广州 ，这 是公司本地化 的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后 ，公司在现场决策 、项目开发 、销售 、租赁及物业管理等领域运转都很快 ，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下 。不同 的 是 ，在设计上 ，新世界仍然保留了香港企业设计国际化 的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来 ，企业经营 的“稳”来自收入 的多元化。新世界中国既做写字楼 、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重 。自持部分会开发成瑰丽酒店 、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来 的现金流回笼 ，当企业遭遇风波、销售利润下滑时 ，又有长期稳定 的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬” 。
聚焦四大核心城市
新世界集团 是最早进入内地 的港资企业之一。上世纪80年代开始 ，新世界在内地 的投资足迹就已遍布华南 、华东 、东北 、华北、华中 的数十个城市 。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年 的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局 ，其关键词就是“聚焦” 。
从2016年开始 ，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角 的发展，特别 是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市 ？
黄少媚说 ，首先是新世界擅长 的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次 ，新世界在这些城市得到了广泛的支持 ；而且 ，这四个城市 的发展基础好 ，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手 的领域。目前新世界已经完成和正在打造 的城市地标包括广州周大福金融中心 、深圳K11 ECOAST项目 、上海 的K11淮海中路项目等 。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露 ，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区 ，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区 的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量 的旧改和城市更新类 的项目 ，如 ：深圳龙岗188项目 、光明光侨食品厂项目、广州 的塔岗项目等 。
除了地产项目外，集团旗下 的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区 ，在广州和深圳目前总共35家诊所 。2018年，新世界收购了香港富通保险 ，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式 。但这对企业的运营和管理能力有较高 的要求 。
黄少媚说 ，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险 、医疗等多个领域，“别 的发展商很少像我们一样 ，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示 ，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店 、芊丽酒店 、新世界酒店；教育板块有周大福教育 ；医疗领域有Humansa仁山优社 ；珠宝方面有周大福 。
黄少媚透露 ，今年 ，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点 ；新世界集团携手周大福教育集团 ，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校 ，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将 是深圳最大的购物中心 。
生态圈上的各环节有相互促进的作用 。比如：买房其实也 是买配套，她指出，在做城市综合体时 ，如果没有瑰丽酒店 ，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特 的吸引力 。此外 ，在新世界的生态圈中 ，消费积分可以共享 。比如消费者买了新世界的房子，得到积分 ，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝 ，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的 是，联合起来 的多种业态也能推动产能融合 ，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量 的扩张必定会遇到“天花板” 。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬 ，迎来春天 。
广西百色 ：农家书屋成“文化粮仓”****** 光明日报记者 周仕兴 光明日报通讯员 覃蔚峰 农闲时间 ，广西百色市德保县城关镇云梯村村民罗美奇来到村头的农家书屋，翻开一本《广西特色蔬菜栽培技术》认真读起来 。“农家书屋的书贴近农村、契合农民 ，从中了解政策 、学习知识后发展生产，乡村振兴有奔头，美好生活有盼头 。”罗美奇高兴地说。 当下 的百色，通过农家书屋“充电” 的人越来越多。“农家书屋已然成为乡村振兴 的‘文化粮仓’ 。”百色市委常委 、宣传部长赖荣生介绍，百色市从2008年启动农家书屋建设 ，2013年建设数字农家书屋，到2022年实施农家书屋提质增效工程 ，一个个设施齐全 、配套完善的农家书屋如雨后春笋般涌现。如今，全市已建成1856个农家书屋和28个易地扶贫搬迁集中安置点农家书屋 。 搭建阵地：打通惠民“最后一公里” 走进那坡县坡荷乡弄耀村农家书屋 ，一排排书架整齐划一，一册册图书陈列有序。“有红色革命书籍、有养殖技术书籍 ，还有小朋友们爱看 的各类故事书，图书种类齐全，还能通过线上模式扫码阅读 。”该村退休老党员黄廷义说 ，“小小书屋”成为群众长知识 、学技术 、学本领 的“小课堂”，群众闲暇时既打发了时间，也充实了自己。 在靖西市龙邦镇护龙村“国门书屋”，近期开展多次学习党的二十大精神活动 ，村民济济一堂 ，交流心得。管理员梁宇告诉记者，自从村里有了“国门书屋”，村民们农闲时都会来这里看书 ，书屋已成为边民学习党的方针政策 、开展爱国主义教育的重要阵地。 “作为老区 ，百色市高度重视农家书屋这项文化惠民工程，为脱贫攻坚 、乡村振兴提供智力支撑。”百色市委宣传部副部长朱应学说，2010年 ，该市为了建设好农家书屋，先在有条件 的行政村（社区） ，以人口比较集中 、交通便利、基础设施较好的村委会为中心，把村级公共服务中心 、农村党员远程教育中心 、文化大户、致富能手家等地方 ，打造了36个农家书屋建设样板。随后 ，全市以样板来规范建设农家书屋，严格按照“六有一保证”进行规范化建设管理，即有图书室、有“农家书屋”牌子、有图书柜 、有阅览桌椅、有制度、有专兼职农家书屋管理员、保证每天开放时间不少于6小时。 为使农家书屋规范化、标准化运行，百色市完善了规章制度，明确农家书屋职责 ，按有人管理 、按时开放 、方便群众 的原则，做到借还有登记，群众需求有记录 。 “农家书屋姓‘农’ ，要建成农民自己的书屋 。”百色市新华书店副总经理李佳蔚说 ，在充分征求农民意见 的基础上，提出配书计划，将党报党刊和适合农民阅读的政治 、经济 、科技 、法律 、卫生 、文艺、文化教育等出版物配向农家书屋 ，满足农民 的多样阅读需求。同时，有针对性地配备少儿类 、文化类等书籍，增配农技书籍，并开展形式多样 的读书分享活动 ，使农家书屋成为乡村儿童“关爱站”、群众致富“加油站”。 “文化粮仓”：既“富脑袋”又富口袋 走进凌云县平怀村农家书屋，映入眼帘的 是一个宽大书架 ，上面整齐摆满着各种书籍 ，窗明几净 ，透过玻璃窗 ，一幅优美 的田园风光画卷呈现在眼前…… “祖辈吃尽了知识匮乏 的苦头 ，在发展桑蚕产业的同时 ，我们决心建设好自己 的文化阵地 。”平怀村党支部书记郁再俭介绍 ，2020年，平怀村农家书屋经过第4次搬迁后 ，结合乡村风貌进行升级改造 。如今书屋建筑面积200平方米 ，馆内书籍囊括中国文化 、儿童读物 、生态自然科普和健康科普等近2000册 ，配套有桌椅、茶水、咖啡餐饮服务台等设施 ，所有设施均免费向全体公众开放 。 “农家书屋不仅丰富了农民朋友的文化生活，吸引他们远离牌桌，走向书桌，成为农民致富 的好‘帮手’，还帮助他们掌握信息，提高文化水平 ，找到致富门路。”平怀村驻村第一书记林春蕾说。 “我以前因为家里穷读书少，现在生活条件好了，村里建有书屋，有空都会去看书，很多养蚕 、养猪 的技术都 是在那里学到的。”平怀村养蚕、养猪大户张桂林告诉记者，平怀村农家书屋在培养新型农民 、实现先进文化扎根基层、助力乡村振兴等方面发挥了重要作用，涌现出一批致富带头人 ，平怀村先后被评为全国文明村、全国巾帼脱贫示范基地、中国美丽休闲乡村等。 数字赋能：筑起智慧“加油站” 在百色的农家书屋，扫码就可以阅读海量书籍 。 田林县平塘乡兴六村农家书屋里 ，村党支部书记卢世青手把手教村民文应学登录“百色数字农家书屋” 。简单操作后，文应学找到了如何养马 的书籍 ，认真研学起来 。 “如今，百色农村都通网络了，手机、平板、电脑等已进入农村群众生活，农家书屋的传统纸质图书期刊不再 是乡村群众汲取知识 的唯一载体，也不能满足群众日益增长 的精神文化需求 ，移动阅读便成为新风尚 。”百色市图书馆馆长覃伟说 。 2021年，百色市开始建设互联网数字农家书屋，利用百色市图书馆数字图书期刊资源，通过微信扫码关注百色市图书馆，打开云悦读，就可以随时随地免费阅读图书馆电子图书和期刊 ，让使用者轻松实现掌上扫码“博览群书”。 2022年，百色市将“百色数字农家书屋”配送到全市1884个农家书屋 ，让乡村读者在家就能扫码免费阅读市图书馆的电子图书和期刊 ，通过现代科技手段将“精神食粮”输送到千家万户 。 由点到面，串珠成链 ，惠及全民。农家书屋日益成为百色农民群众不可或缺 的“精神家园”，不仅丰富了农村文化生活 、陶冶了村民 的情操，更为乡风文明建设注入了源源不断的动能。 《光明日报》（ 2023年01月06日 09版） （文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编 ：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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